ازدادت في الآونة الأخيرة عمليات النصب في أثناء بيع وشراء العقارات، فهل يمكن، في مقال، وضع دليل مختصر يساعد الناس على تجنب هذه العمليات المشبوهة؟ عندما ترغب في شراء شقة يجب عليك أخذ الحذر واتباع الإجراءات القانونية اللازمة، منعًا لحدوث أي مشاكل أو التعرض لأي نصب أو احتيال، وهذا من خلال اتباع الخطوات الاتية عند شرائك لأي شقة:
أولًا: معاينة الشقة: يجب عليك معاينة الشقة بنفسك في البداية والتأكد من مساحتها المتفق عليها بنفسك على أرض الواقع. لا تنصت لإعلانات الشقق غير الموجودة بأرض الواقع على أي حال من الأحوال ولا تشترى شقة غير موجودة فعلا أو لم تنشأ ولم تشاهدها على الطبيعة.
ثانيًا: يجب أن تضمن وجود البيانات التالية بعقود البيع، هي: اسم المشترى والبائع كاملا، ورقم البطاقة، ويفضل حصول كل طرف على صورة بطاقة الآخر، وعنوان محل الإقامة كاملًا. وبيان تفصيلي وكامل بالمبيع (سواء شقة – أرض فضاء – محل – عقار كامل) وبيان مساحته بالتحديد. مع بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل، طبقًا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض، ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية. وبيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح وصريح سواء كان دفع مبلغ الشقة مرة واحدة أو بالتقسيط. وبيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار (وفى حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ إعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته). ويجب أن يتسلم المشترى كل عقود الملكية السابقة من البائع وفى حالة شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق الأصل من العقد.
يجب وجود بند صريح وواضح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية في حالة ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا بالإضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.
ثالثًا: التأكد من رخصة المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة وعدد الأدوار المرخص بها لتتأكد من وجود الشقة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها حتى لا تتعرض لإزالة الدور المقامة به الشقة من الجهة المختصة.
رابعًا: التأكد من أن شراء العقار تم بمستند ملكية صحيح: ومستندات الملكية تعتبر هي الأساس عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها على الرغم أن السائد أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة، عند شراء العقارات وهو ما يؤدى في نهاية المطاف إلى وقوع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، بل ويتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب واحتيال نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
تتمثل أنواع العقود في: عقد البيع المسجل بالشهر العقاري وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد.
أما عقد البيع الابتدائي وهو يكون محررا بين طرفين: بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال: إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى والابتعاد عن الشبهات أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهى سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين، ولم يحصل على أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيا أنه عقد صحيح، وفى حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.
تأتى تلك الاحتياطات مع العلم أن هناك عقود شبيهة للعقد المسجل لكنها ليست كذلك وتكون مجرد عقود خضراء وللتأكد من العقود السليمة المسجلة والعقود المزورة فإن العقد المسجل يكون: مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي (ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره). على الجانب الأيمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة ولا جدوى.
يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه عبارة صالح للتسجيل.
– يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاري بأن البائع والمشترى قاما بالتوقيع أمامه.
أخيرًا، يجب الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود والذهاب إلى مكتب الشهر العقاري لتحرير التوكيل من البائع لأن هذا التوكيل يغنى المشترى عن اللجوء للبائع في حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أي جهة حكومية.
