يشهد القطاع العقاري المصري العديد من التغيرات في السياسات والتوجهات والقوانين من قبل الجهات الحكومية المختلفة للسيطرة عليه مثل تقييم كافة أصول الدولة لإعادة استغلالها، السيطرة على الأراضي من عمليات وضع اليد، تفعيل منظومة الضرائب العقارية، التعامل مع المباني المخالفة، قانون الإيجارات القديم، وتصاحب كافة الآليات السابقة عمليات التقييم العقاري لتحديد القيم السوقية الحالية للأصول والعقارات – والتي أرست الدولة منظومتها بقانون التمويل العقاري رقم ١٤٨ لسنة ٢٠٠١ .وقد تسببت هذه الخطوات في إحداث طفره في السوق العقاري نتيجة لسرعة وتيرة التغيرات وزيادة التضخم العام في الدولة.
سعت الكثير من دول العالم إلى تنظيم عمل الهيئات التقييمية وضبط مناهجها ووضع معايير دولية ومحلية لتوحيد ألية العمل للتوصل إلى القيم الحقيقية للعقار – حيث أن سبب النكسات الاقتصادية الكبيرة هي القيم الوهمية للسوق العقاري على المستوى العالمي ، فقد تضخمت أسعارها وقيمة أسهمها قبل وجود هيئات التقييم المقننة فيما مضى ، وشكل ذلك خطرا داهما ساهم في حدوث الأزمة الاقتصادية العالمية ٢٠٠٨ من خلال تضخيم العديد من شركات التثمين لأسعار العقارات ورفع قيمة العرض والطلب على أراضي وعقارات وهمية لرفع قيمتها السهمية ، الأمر الذى وصف بالفقاعة العقارية .
واصبح التقييم العقاري ضرورة حتميه عندما بدأت الحكومات إتباع سياسات الخصخصة وتعرضت بعض المنشآت الحكومية المعروضة للبيع إلى تقديرات غير واقعية ، كما انه مطلوب للعديد من الأغراض الاستثمارية والبيعية . فالمعايير الدولية للتقييم العقاري تبنت المؤسسات الدولية إصدار معايير دولية لتقييم الأصول العقارية وعرفت ب Valuation International Standards ، وتمثل تلك المعايير الألية التي توحد المفاهيم المختلفة لتقييم الأصول في الأسواق المالية والنواحي الاستثمارية الدولية ، كما تحدد قيمة الأصول العقارية في الشركات والقوائم المالية ضمانا للشفافية والمصداقية سواء على مستوى الشركات أو على مستوى اقتصاد الدول، واعتمدت بشكل أساسي على مصطلح القيمة السوقية للأصل العقاري وعرف بالقيمة السوقية Market Value
أما المعايير المصرية للتقييم العقاري ، لقد اتجهت الدولة في الآونة الأخيرة إلى تقييم أصولها العقارية التي تقع تحت والية العديد من الهيئات والوزارات ومنها وزارة الإسكان ووزارة الصناعة ووزارة الاستثمار وغيرها ، وذلك في إطار التوسع في مشروعات الشراكة مع القطاع الخاص وتشجيع الاستثمارات الأجنبية ، وقد كان القانون رقم ١٠٠ الصادر عام ١٩٥٧ منظم لممارسة أعمال تقييم المنقولات في مصر و ينظم أيضا عمليات بيع الأصول المنقولة والمستعملة والجديدة بالمزاد العيني الجبري أو المزاد ، وحتى صدور القانون رقم ١٤٨ عام ٢٠٠١ لينظم تقييم الأصول العقارية بغرض تنفيذ قروض التمويل العقاري بشكل أساسي وهو ما اشرفت عليه هيئة التمويل العقاري ثم الهيئة العامة للرقابة المالية في عام ٢٠١٠ والتي قامت بإصدار المعايير المصرية للتقييم العقاري في عام ٢٠١٥ لتتكامل وتتوافق مع المعايير الدولية ، التي طبقت على جميع عمليات تقييم أصول الدولة لكافة الأغراض العقارية .
وتعرف عملية التقييم بأنها “عملية تقدير قيمة الممتلكات العقارية استخدامها في أي من التعاملات عليها كالبيع والشراء والإحلال واندماج الشركات وتصفيتها والتامين والضرائب والرهون والتمويل العقاري” (المعايير المصرية للتقييم العقاري ، ٢٠١٥ ).
حيث يكون الهدف الأساسي في جميع عمليات التقييم هو تحديد القيمة السوقية الحالية للأصول و العقارات وتعرف باللغة العربية ( كما وردت في المعايير المصرية للتقييم العقاري ) ” بالمقابل المادي الذى يغله العقار في تاريخ التقييم في حالة بيع افتراضي بين طرفين جادين لعملية البيع والشراء وال يستطيع أيهما التأثير على الآخر وكل منهما على دراية بحالة السوق ويتصرف وفقا لمصلحته الشخصية وبدون اضطرار وبحيث يكون سبق عرض للعقار بالسوق فترة تسويق تتفق مع حالة السوق العقاري”
( المعايير المصرية للتقييم العقاري – الهيئة العامة للرقابة المالية المصرية، ٢٠١٥ . )
وتخضع منظومة التقييم من العقاري في مصر لقانون البنك المركزي المصري والجهاز المصرفي والنقد رقم ٨٨ لسنة ٢٠٠٣ حيث تنص المادة (٢٠ ) على أنه لتحديد قيمة العقار في وقت معين فإنه يؤخذ في الاعتبار المحددات التالية:
• التعديلات التي طرأت على العقار بعد الشراء.
• أثر معدلات التضخم على سوق العقارات.
• المخاطر المحتمل ان يتعرض لها الاصل مستقبلا.
• القيمة السوقية وقت التقييم للعقارات المماثلة في ذات المنطقة أو مناطق مشابهه.
وقد استندت كافة أليات هيكلة القطاع العقاري المصري على المحددات السابقة من نظريات ومعايير دولية ومحلية وقوانين وانبثق منها عدة لوائح داخلية .
الثروة العقارية في مصر يعرف فيها العقار بأنه كل ملك ثابت يدر ريعا كالأراضي والمباني ، وبلغ عدد المباني في مصر ١٦ مليون و ١٨٥ الف مبنى طبقا لتعداد عام ٢٠١٧ مقابل ١١ مليون و ٥٩٤ ألف مبنى في تعداد ٢٠٠٦ بزيادة قدرها ٥.٣٩ ،% تمثل المباني المخصصة للسكن ٢.٩١ %منها وتقدر الثروة العقارية ما يقرب من ٣ تريليون جنيها. وتتعدد أشكال الثروة العقارية في مصر ما بين الأراضي الفضاء القابلة للتهيئة العمرانية والأراضي المشغولة بالمباني وما عليها من مباني ؛ وقد شهدت الثروة العقارية المصري العديد من التغيرات في السياسات والتوجهات والقوانين من قبل الجهات الحكومية المختلفة للسيطرة عليه منذ ( ثورة يناير ٢٠١١ والآن ) – بهدف إعادة هيكلة القطاع وتعظيم دوره كسند أساسي في الاقتصاد ، وجاء ذلك عن طريق استخدام مبادئ التقييم العقاري متمثلة بشكل أساسي في تطبيق القيم السوقية الحالية في جميع التعاملات على أصول الدولة كتقييم كافة أصول الدولة إعادة استغلالها – تقنين أوضاع الأراضي المتعدي عليها– الضرائب العقارية .
